Towarzystwo Budownictwa Społecznego „Twój dom” w Rybniku to stosunkowo młoda spółka. Czym właściwie się zajmuje i jakie stwarza możliwości dla mieszkańców miasta?
Olgierd Zaraś, Prezes Zarządu TBS „Twój dom” sp. z o.o.:
Towarzystwo Budownictwa Społecznego „Twój dom” rozpoczęło swoją działalność w ubiegłym roku, czyli 2021. Działalność każdego TBS jest regulowana przepisami prawa, zawartymi w ustawie. Zadaniem spółki jest budowa nieruchomości, a następnie udostępnianie mieszkań lokatorom na zasadach najmu. Ze względu na swój charakter, strukturę właścicielską (całkowitym właścicielem TBS „Twój dom” jest gmina Rybnik) oraz ustawowy zakaz wypłacania dywidend, to celem spółki jak „Twój dom” nie jest osiąganie zysku. Z oczywistych względów nie może on być przekazany właścicielowi. Ewentualne zyski, które otrzymują tego typu spółki mogą być jedynie przeznaczane na kolejne inwestycje oraz ich utrzymanie, znajdujące się w zasobach danego TBS.
Podsumowując, spółka TBS „Twój dom” oferuje mieszkania dla rybniczan na wynajem. Czy z takiej możliwości mogą skorzystać jedynie mieszkańcy miasta?
Zgadza się, spółka udostępnia mieszkania na zasadach najmu. O takie lokale mogą się starać nie tylko Rybniczanie, ale również osoby, które postanowiły w Rybniku zamieszkać. Zwykle chodzi o miejsce pracy. Wynajęcie mieszkania przez osoby spoza miasta przewiduje ustawa, która jasno mówi, że posiadacz lokalu mieszkalnego w innej miejscowości, może starać się o mieszkanie oferowane przez TBS. W naszym wypadku chodzi o Rybnik.
Czy rybniczanie bądź osoby zatrudnione na terenie miasta, mogą wykupić mieszkania oferowane przez TBS na własność?
Ustawa przewiduje możliwość wyodrębniania takich lokali i sprzedawania ich najemcom. Oczywiście, pod pewnymi warunkami, które ustawa dość precyzyjnie określa. Pierwszy z nich mówi, że wykup mieszkania nie może nastąpić prędzej niż po 5 latach od uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Po drugie, lokator musi być, przez co najmniej 5 lat stroną umowy partycypacji. Taka możliwość jest otwarta tylko dla osób, które zdecydowały się na partycypację w kosztach budowy. Warto zaznaczyć, że decyzja o wyodrębnieniu i sprzedaży lokali nie jest uzależniona od Zarządu TBS. Podejmuje ją zgromadzenie wspólników TBS, czyli w naszym przypadku będzie to zawsze Prezydent Miasta Rybnika.
Jakie korzyści daje umowa partycypacyjna?
Umowa partycypacyjna to umowa, na podstawie której potencjalny, przyszły lokator wpłaca pewną sumę na rzecz TBS. Te pieniądze zasilają fundusz pozwalający na realizację inwestycji, czyli budowę mieszkań. Lokator zawierający umowę partycypacyjną ma swój udział w inwestycji. Co najważniejsze, daje mu to prawo do wnioskowania o wyodrębnienie lokalu i wykupienie go na własność w przyszłości. Warto podkreślić, że wpłacone pieniądze nie przepadają, nie znikają. W przypadku rezygnacji i wyprowadzki lokatora z mieszkania w TBS, wpłacone środki podlegają zwrotowi, zgodnie z rygorami określonymi przez ustawę. Zawiera ona wzór na podstawie, którego można wyliczyć wartość partycypacji, czyli sumę pieniędzy należną lokatorowi, rezygnującemu z mieszkania w TBS. W przypadku, gdyby doszło do wykupu mieszkania, gdyby potencjalny lokator zawnioskował o wykup, a Prezydent Miasta Rybnika wyraziłby zgodę, doszłoby do sprzedaży mieszkania na własność. Taka partycypacja jest wliczana w cenę zakupu. Dopłaca się tylko różnicę.
Czy wysokość partycypacji będzie się różnić w przypadku wynajmu mieszkania, a jego wykupu w przyszłości?
Maksymalna wartość partycypacji jest określana na 30% tzw. wartości odtworzeniowej, która wynika z parametrów, publikowanych dwa razy do roku przez wojewodę w danym regionie kraju. TBS określają minimalną wartość partycypacji, której wymagają od przyszłych lokatorów. W większości miast ta minimalna partycypacja wynosi 30%. W przypadku TBS „Twój dom” wygląda to nieco inaczej. Jesteśmy nowym podmiotem na rynku, wciąż się rozwijamy. Na chwilę obecną na ulicy Hallera wymagamy 15% partycypacji. W pierwszym naborze nie określiliśmy wymogów, co do minimalnej partycypacji, teraz już są.
Jakie warunki trzeba spełnić, aby móc nająć mieszanie w zasobach TBS?
Żeby móc zostać najemcą TBS, trzeba spełniać wymogi, które określa ustawa. Takim podstawowym wymogiem jest tytuł prawny do lokalu. W praktyce oznacza to, że wnioskodawca nie może posiadać tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w Rybniku. Co ciekawe, potencjalny najemca nie może posiadać takiego tytułu w dniu objęcia lokalu w TBS, czyli w dniu zawarcia umowy najmu. Jeżeli taka osoba posiada czy wynajmuje mieszkanie lub posiada jakiś inny tytuł prawny do lokalu w chwili składania wniosku, to nie stanowi przeszkody do bycia najemcą TBS. Niemniej, w dniu objęcia lokalu nie może już posiadać takiego tytułu (tzn. tytułu do innego lokalu). Osoby z innych miast, które pracują lub planują podjęcie pracy w Rybniku mogą posiadać tytuł prawny do innego lokalu w innym mieście. Oczywiście, pod warunkiem, że ich przeprowadzka wynika z podjęcia pracy w gminie. Drugi warunek to kryteria dochodowe. Potencjalni najemcy nie mogą przekraczać dochodu określonego przez ustawę. Ten dochód nie jest jakoś szczególnie niski. To nie jest tak, że osoby o bardzo niskich dochodach mogą stać się jedynymi lokatorami TBS. Kryterium dochodowe jest na tyle elastyczne, że osoby posiadające średnie zarobki mogą się również zakwalifikować.
Ile trwa procedura rozpatrywania wniosków?
To zależy od jakości złożonych wniosków. W aktualnym, trwającym naborze większość wniosków była kompletna, poza jednym. W takiej sytuacji musieliśmy wezwać wnioskodawcę do uzupełnienia swojego wniosku. Przyznaję, poszło to bardzo sprawnie. W mojej opinii, procedura rozpatrywania wniosków zamknie się w 2-3 tygodniach. Oczywiście, może ona zostać wydłużona w sytuacji dużej liczby niekompletnych bądź nieprawidłowo wypełnionych wniosków. Wówczas musielibyśmy wezwać większą liczbę wnioskodawców.
Czy istnieje kolejność przydziału mieszkań? Czy można wybrać konkretny lokal?
Tak, istnieje możliwość wnioskowania o konkretny lokal. Najlepiej, aby wskazać we wniosku swoje preferencje. Niemniej, decyzje o przydziale lokali podejmuje komisja kwalifikacyjna. Zwykle uwzględnia ona prośby wnioskodawców, na miarę swoich możliwości.
Jakie lokale oferuje TBS pośród swoich zasobów na chwilę obecną?
W tej chwili realizujemy jedną inwestycję. Mianowicie, jest to budynek wielorodzinny przy ulicy Hallera, oferujący mieszkania o powierzchni od 38 do 65 m2. Proces przyjmowania wniosków zbliża się do końca. Już niebawem wszystkie lokale zostaną zajęte. Zawarliśmy kilkadziesiąt umów partycypacyjnych, podpisaliśmy kilkadziesiąt umów przedwstępnych wynajmu. Mam nadzieję, że w ramach tego naboru wszystkie lokale będą już przydzielone i potencjalnie zasiedlone.
A co z inwestycją przy ulicy Sztolniowej? Czy można już składać wnioski?
Inwestycja przy ulicy Sztolniowej to druga inwestycja, którą w tej chwili przygotowujemy. W ciągu najbliższych 2-3 tygodni planujemy ogłosić przetarg na wykonawstwo. Wydaje mi się, że już w przyszłym tygodniu ogłosimy nabór na mieszkania przy ulicy Sztolniowej. Inwestycję tworzy 5 budynków. Każdy z nich składa się z 4 kondygnacji nadziemnych oraz jednej podziemnej. To właśnie w niej zaplanowano piwnice lokatorskie, które będą przydzielone do każdego mieszkania. Planowo inwestycja na ulicy Sztolniowej będzie liczyć 80 mieszkań o powierzchni 30-60 m2. Tak, aby każdy najemca, mógł wybrać mieszkanie zgodnie z własnymi możliwościami finansowymi czy liczbą członków rodziny.
Czy najem mieszkania od TBS jest drogi?
Wręcz przeciwnie, jest znacząco tańszy niż na rynku. Czynsz jest określony na 5% wartości odtworzeniowej co na obecną chwilę daje 20,74zł/m2. Oznacza to, że mieszkanie o powierzchni przykładowo 50m2 będzie generowało 1037 zł czynszu. Jest to stawka znacznie niższa niż na rynku, gdzie obecnie wynajęcie mieszkania w takiej cenie jest niemożliwe.
Czy spółka planuje kolejne inwestycje na terenie miasta?
Tak, na obecną chwilę planujemy kolejne inwestycje. Część z nich jest już realizowana jak ta, na ulicy Hallera. Budowa trwa, procedura przyjmowania wniosków dobiega końca. Druga realizacja dotyczy inwestycji przy ulicy Sztolniowej, a trzecia – na Okulickiego, która jest już na bardzo zaawansowanym etapie. Myślę, że jeszcze w tym roku ogłosimy na nią przetarg, uruchomimy nabór wniosków. Być może jeszcze w tym roku uda się rozpocząć właśnie tą inwestycję.
A kiedy lokatorzy będą mogli odebrać klucze do swoich lokali?
Budowę przy ulicy Hallera, planujemy ukończyć na przełomie 2023/2024 roku. Oczywiście, jeżeli wszystko pójdzie zgodnie z planem i nie będziemy musieli się mierzyć z opóźnieniami na budowie. Wówczas w pierwszej połowie 2024 roku, przekażemy lokatorom mieszkania. W przypadku lokali przy ulicy Sztolniowej to planujemy zakończyć budowę w pierwszej połowie 2024 roku, czyli zaraz po inwestycji przy ulicy Hallera. Podobnie sytuacja wygląda z inwestycją przy ulicy Okulickiego. Powinniśmy się zmieścić w podobnych ramach czasowych.
Towarzystwo
Budownictwa Społecznego „Twój Dom”
www.tbsrybnik.pl
ul.
Gliwicka 1
44-200
Rybnik
Tel.
538 216 079
e-mail:
sekretariat@tbsrybnik.pl
